STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI

Podejmując się realizacji czynności podziału nieruchomości należy zacząć od prawidłowego określenia stanu prawnego nieruchomości. Należy określić komu i na jakiej podstawie przysługują prawa do przedmiotowej nieruchomości. Określenie to wpływa bezpośrednio na ustalenie osób, które są uprawnione do złożenia wniosku występowania w postępowaniu na prawach strony. Bardzo ważne jest to, aby sprawdzić czy dane ujawnione w ewidencji gruntów i budynków są takie same jak dane ujawnione w księgach wieczystych.

System informacyjny ewidencji gruntów i budynków

Informacje takie pozyskujemy z ewidencji gruntów i budynków, tj. systemie informacyjnym zapewniającym gromadzenie, aktualizacje i udostępnianie, w sposób jednolity dla całego kraju informacji. Informacje te dotyczą gruntów, budynków i lokali, właścicieli oraz innych podmiotów władających bądź tez gospodarujących tymi gruntami, budynkami czy lokalami.

Informacje gromadzone w EGiB

Jeśli chodzi o ewidencję gruntów to znajdziemy tam informacje takie jak: położenie, granice, powierzchnie, rodzaje użytków gruntowych, klasy bonitacyjne, oznaczenie ksiąg wieczystych lub innych zbiorów dokumentów, jeżeli takowe zostały założone dla danej nieruchomości. Jeśli chodzi o budynki będą tam informacje dotyczące ich położenia, przeznaczenia, funkcje użytkowe oraz ogólne dane techniczne. Natomiast w przypadku lokali  będzie to położenie, powierzchnia i funkcja użytkowa.

Zawarte dane dotyczące właścicieli

Ewidencja gruntów i budynków określa właścicieli nieruchomości. Jeśli nieruchomość należy do Skarbu Państwa lub jednostek samorządów terytorialnych dodatkowo oprócz właścicieli wykazywane są inne podmioty w których władaniu czy gospodarowaniu owe nieruchomości się znajdują. Natomiast w przypadku gruntów nieposiadających księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów niemożliwym jest określenie właścicieli, wówczas wykazuje się osoby czy inne podmioty, które władają tymi gruntami na zasadach samoistnego posiadania.

Pozostałe dane, które znajdziemy w ewidencji

W ewidencji gruntów i budynków wykazuje się również miejsce pobytu lub adres siedziby ww. podmiotów, informacje dotyczące wpisu do rejestru zabytków, wartość nieruchomości, wartość katastralną oraz informacje dotyczące umów dzierżawy. Informacja taka wykazywana jest w ewidencji w sytuacjach gdy uzależnione jest to od nabycia praw wynikających z ubezpieczenia społecznego rolników oraz przepisów dotyczących obszarów wiejskich.

Badanie ksiąg wieczystych

Po uzyskaniu takich informacji zadaniem geodety jest zweryfikowanie ich treści i porównanie z danymi ujawnionymi w KW. Jak wiemy to na właścicielu nieruchomości ciąży obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku dotyczącego ujawnienia jego praw w księgach wieczystych. W przypadku niedopełnienia takiego obowiązku właściciel ponosi odpowiedzialność jeśli osoba trzecia dozna szkody na skutek nieujawnienia tych praw. Przy sporządzaniu aktów poświadczenia dziedziczenia sądy, organy administracyjne, jednostki samorządowe oraz notariusze są zobowiązani do zawiadomienia właściwego sądu do prowadzenia księgi wieczystej o zmianie właściciela nieruchomości. Nie są jednak zobligowani do przekazywania dokumentów umożliwiających wpis do KW. Jednakże w przypadku kiedy sąd otrzyma takie zawiadomienie, z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia w dziale trzecim księgi wieczystej. Wpis ten informuje, iż stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny ze stanem rzeczywistym dla danej nieruchomości. Właściciel taki otrzymuje zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia. Ostrzeżenie to zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności. Na złożenie takiego wniosku jest termin miesiąca od daty doręczenia pod karą grzywny. W praktyce jednak zmiany właściciela, wynikające z umów zawartych w formie aktów notarialnych, ujawniane są w sądach niezwłocznie. Notariusz jest zobowiązany przesłać z urzędu sądowi właściwemu do prowadzenia KW wypisu z aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej razem z dokumentami, które stanowią podstawę wpisu. Na przesłanie tych dokumentów notariusz ma trzy dni od sporządzenia aktu.

Zawartość ksiąg wieczystych jest jawna

Nieaktualne wpisy pojawiają się zazwyczaj w pozostałych przypadkach, kiedy to wniosek o dokonanie wpisu wraz z niezbędnymi dokumentami musi złożyć sam właściciel nieruchomości. Aktualnie dostęp do ksiąg wieczystych jest jawny. Centralna baza danych umożliwia za pośrednictwem systemu teleinformatycznemu bezpłatny dostęp do danych. Każdy, kto zna numer księgi wieczystej może przeglądać dane. Warto zwrócić jednak uwagę na to, iż tylko aktualne wpisy są przenoszone do wersji elektronicznej. Wykreślone wpisy pozostają tylko w wersji papierowej ksiąg. Dostęp do wersji papierowej możliwy jest jedynie w siedzibie sądu. Geodeta, aby dokonać wglądu musi wykazać istnienie interesu prawnego zgodnie z art. 361 ust.4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Zintegrowany system informacji o nieruchomościach

Jednakże w sytuacji wdrożenia zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach ma zostać zapewniona wymiana danych w formie dokumentów elektronicznych pomiędzy ewidencją gruntów i budynków a rejestrami publicznymi. System ten ma zapewnić również możliwość przekazywania w formie elektronicznej zawiadomień o zmianie danych, które mają miejsce w poszczególnych rejestrach mających wpływ na inne rejestry publiczne włączone do ZSiN.

Dokumenty w posiadaniu właściciela

Dodatkowo geodeta otrzymuje również dokumenty od zleceniodawcy. Zdarza się tak np. kiedy w ewidencji nie ma nr KW a zleceniobiorca posiada już zawiadomienie o założeniu księgi wieczystej czy też różnego rodzaju decyzje administracyjne takie jak np. akt własności ziemi czy postanowienia spadkowe.

Solidna analiza jest dobrym wstępem przed podziałem

Na podstawie analizy tych wszystkich dokumentów tak naprawdę można prawidłowo i wnikliwie zbadać stan prawny nieruchomości i geodeta Poznań może przystąpić do kolejnych zadań geodezyjnych związanych z podziałem nieruchomości.

PUNKT GRANICZNY – NIE NISZCZMY

Osnowa geodezyjna to usystematyzowany zbiór jednoznacznie identyfikowalnych punktów. Punktów które zostały oznaczone w terenie znakami geodezyjnymi a ich położenie wyznaczone zostało w państwowym systemie odniesień przestrzennych.  Określenie położenia następuje w sposób właściwy dla danego rodzaju osnowy oraz w sposób umożliwiający określenie dokładności tego wyznaczenia. Przypomnijmy, że osnowy dzielimy na podstawowe i szczegółowe.  Osnowy zakładane są i aktualizowane na terenie całego kraju.  Jeśli chodzi o osnowy podstawowe to projekty tych osnów zatwierdzane są przez Głównego Geodetę Kraju w porozumieniu z Ministrem Obrony Narodowej, natomiast osnowy szczegółowe leżą w kwestii starostów. Dodatkowo występują również osnowy grawimetryczne i magnetyczne.

A więc czym jest osnowa i jak wygląda?

Często przechadzając się po mieście czy po parku natrafiamy na znaki  i nawet nie zdajemy sobie sprawy z tego czym w ogóle one są i jak istotną rolę odgrywają. A więc czym one są? Otóż są to znaki geodezyjne. Znaki z trwałego materiału, które określają położenie punktów wcześniej wspomnianej osnowy geodezyjnej. Punkty tak oznaczone  stanowią punkty odniesienia do osnów pomiarowych wykorzystywanych przez geodetów do pomiarów geodezyjnych.

Sposoby stabilizacji i markowania punktów granicznych

Oprócz znaków osnowy często spotykamy również znak graniczny często potocznie nazywany granicznikiem. Jest to znak z trwałego materiału umieszczony na punkcie granicznym. Może być nim również trwały element zagospodarowania terenu, który akurat znajduje się w tym punkcie. Punkty graniczne utrwala się znakami naziemnymi i podziemnymi. Znaki naziemne wykonywane są z betonu, kamienia czy innego trwałego materiału. Natomiast jako znaki podziemne używane są rurki drenarskie, butelki lub inne podobne przedmioty. Jedynie na terenach podmokłych i grząskich stosuje się zaimpregnowane pale drewniane.

Punkty graniczne tworzą granice

Każdy spotkał się na pewno z pojęciem granica i każdy mniej więcej wie a przynajmniej powinien wiedzieć jak na jego działce przebiega. Często przy okazaniu granic geodeta pyta: Panie Kowalski to gdzie tutaj idzie ta granica? A na to Pan Kowalski : A proszę tu Panu pokażę . I prowadzi geodetę na punkt zwany punktem granicznym.  Punkt graniczny czyli punkt określający przebieg granicy nieruchomości. Przykład takiego punktu pokazany na zdjęciu powyżej.  Często zdarza się Pan Kowalski jednak nie wie, gdzie takowy punkt się znajduje lub mówi: a kiedyś tam był a teraz to nikt nie pamięta. Dlatego nie mając często świadomości i podchodząc w sposób lekceważący do oznaczenia granic, pojawiają się spory ich dotyczące pomiędzy sąsiadami. 

Przepisy prawne stanowiące o znakach

Warto tutaj wspomnieć o bardzo istotnych artykułach o których często ludzie nie wiedzą a co za tym idzie nie przestrzegają. A mianowicie zgodnie z art. 48 pkt. 1 ust. 3 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne:

„ Kto (…) wbrew przepisom art. 15 niszczy, uszkadza, przemieszcza znaki geodezyjne, grawimetryczne lub magnetyczne i urządzenia zabezpieczające te znaki oraz budowle triangulacyjne, a także nie zawiadamia właściwych organów o zniszczeniu, uszkodzeniu lub przemieszczeniu znaków geodezyjnych, grawimetrycznych lub magnetycznych, urządzeń zabezpieczających te znaki oraz budowli triangulacyjnych (…) – podlega karze grzywny. ’’

Natomiast zgodnie z art. 277 Kodeksu karnego:

„Kto znaki graniczne niszczy, uszkadza, usuwa, przesuwa lub czyni niewidocznymi albo fałszywie wystawia, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2 ”.

Podsumowanie na temat znaków

Znaki geodezyjne i znaki graniczne są bardzo ważne. Ułatwiają prace przede wszystkim geodetom. Określone w sposób trwały i jednoznacznie identyfikowalny często chronią przed niepotrzebnymi sporami i wieloletnimi waśniami. Dlatego miejmy świadomość ich istoty, dbajmy o nie i nie niszczmy ich.

Precyzyjny jak geodeta

Dlaczego geodeta powinien być nie tylko precyzyjny, ale też dokładny? Podstawową ideą geodezji jest precyzja. Natomiast związana z nią jest dokładność. Obydwie cechy obrazują jakość wyniku tyczenia lub wynik pomiaru powykonawczego. Cechą charakterystyczną obsług geodezyjnych jest wysoka precyzja i dokładność pomiaru. Przy wytyczeniu każdy milimetr ma ogromne znaczenie. A w niektórych przypadkach dokładność 1 milimetra to wartość maksymalna. Każdy dodatkowy milimetr wówczas nie wchodzi w rachubę.

Jednostki w geodezji

Najważniejszą dziedziną nauki stanowiącą część składową geodezji jest matematyka. Podstawową cechą podawania wyników w matematyce są jednostki miary. Tak samo jest podczas wykonywania i rejestrowania pomiarów geodezyjnych. W tym przypadku wyrażanie wyników z jednostkami miar jest kluczowe do opisania co zostało zmierzone i z jaką precyzją.

Kąty

Geodeta wykonuje pomiary kątów i odległości. Standardowo kąty są wyrażane w stopniach, sekundach. Natomiast w geodezji odpowiednikiem są grady [G], centygrady[c], centycentygrady[cc]. Do pomiaru kątów wykorzystywane są instrumenty o nazwie teodolit oraz ich nowocześniejsze wersje tachimetry. Tachimetry precyzyjne są wypuszczane z taśm montażowych, gdzie produkcja odbywa się ręcznie z minimalną dokładnością rejestracji kątów 1,2,3 lub 5 sekund, odpowiednio 3,6,10,15 centycentygradów. Są już produkowane instrumenty z dokładnością 0,5 sekundy czyli 1,5 centycentygrada.

Odległości

Pomiar odległości jest wykonywany przez dalmierz. Dalmierz może być zintegrowany w tachimetrze, przyspiesza to zapisywanie kątów i odległości jednocześnie. Dalmierz może być ręczny lub z możliwością montażu na teodolicie jako nasadka dalmiercza. Dalmierz w tachimetrze wykonuje pomiar odległości z precyzją do 0,6 mm + 1 ppm. Dalmierze ręczne precyzyjne charakteryzuje precyzja 1 mm.

Dystans

Na jakim dystansie wykonują pomiar? Dalmierze laserowe ręczne wykonują pomiar na dystansie około 100-200 metrów. Natomiast tachimetry elektroniczne przy pomiarze na lustro są w stanie wykonać odczyt na odległości 10 km. Pomiar bezlustrowy, czyli polegający na odbiciu od dowolnej powierzchni posiada zasięg 1 km.